Comunidad de vecinos: deberá indemnizar por daños en terraza
Una comunidad de propietarios condenada por no reparar una terraza comunitaria ha sido obligada a indemnizar a una vecina con 1.470 euros y a ejecutar las obras necesarias para eliminar las filtraciones que dañaban su vivienda. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia de San Roque, dictada por la magistrada Ana Flores Campos, establece un precedente relevante sobre la delimitación de responsabilidades entre comunidades y propietarios individuales en materia de elementos estructurales. El fallo resuelve una disputa que enfrentaba a una propietaria, representada por el abogado José Luis Ortiz, contra su comunidad de vecinos.
1.470 euros y la obligación de reparar: qué ordena la sentencia
La magistrada Ana Flores Campos ha estimado íntegramente la demanda presentada por la propietaria M.E., condenando a la comunidad de propietarios a dos obligaciones concretas. Primera, ejecutar todas las obras necesarias para reparar el impermeabilizante de la terraza. Segunda, abonar a la actora la cantidad de 1.470,15 euros en concepto de daños materiales, más los intereses legales correspondientes.
La cuantía de la indemnización responde a los perjuicios acreditados en el techo del cuarto de baño, una habitación contigua y el dintel de una puerta, todos ellos afectados por la humedad. El peritaje aportado por la parte demandante resultó determinante para desestimar la tesis defensiva de la comunidad.
El litigio se originó cuando M.E., representada por el letrado José Luis Ortiz, interpuso demanda solicitando tanto la reparación de las filtraciones procedentes de la terraza del piso superior como la indemnización por los daños ocasionados en su domicilio.
La comunidad esgrimió "falta de legitimación pasiva" y culpó al vecino de arriba
La comunidad de propietarios articuló su defensa en torno a dos argumentos principales. En primer lugar, alegó falta de legitimación pasiva, es decir, que no era la parte contra la que debía dirigirse la acción judicial. En segundo lugar, atribuyó la responsabilidad exclusivamente al propietario del apartamento superior, sosteniendo que la negligencia, la falta de conservación y el crecimiento de vegetación en la terraza privada habían perforado la capa impermeabilizante.
La parte demandada añadió que había actuado de buena fe financiando previamente intervenciones sobre dicha capa, como prueba de su comportamiento diligente. Esta estrategia procesal buscaba trasladar la carga económica y ejecutiva al propietario individual, eximiendo a la entidad colectiva de toda responsabilidad.
El Juzgado de Primera Instancia de San Roque no admitió estos argumentos tras analizar el informe pericial practicado en el procedimiento.
El peritaje clave: la losa originaria, no la vegetación posterior
La sentencia se sustenta en un informe pericial que concluyó que las filtraciones provenían de un fallo en la capa impermeabilizante integrada en la losa originaria del edificio, no en un deterioro superficial atribuible al uso o descuido del propietario del piso superior. Esta distinción técnica resulta jurídicamente decisiva.
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Bajo el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, la conservación y mantenimiento de los elementos estructurales del inmueble corresponde a la comunidad de propietarios. La losa, como parte del forjado original, encaja en esta categoría, independientemente de que la terraza sea de uso privativo de un vecino.
La distinción entre elementos privativos y comunes estructurales genera recurrentemente conflictos en comunidades de propietarios. En este caso, la comunidad intentó argumentar que la terraza, al ser de uso privativo, excluía su responsabilidad sobre el forjado que la sustenta.
¿Qué pasa ahora con las obras y el pago?
La comunidad de propietarios debe ejecutar las reparaciones del impermeabilizante en un plazo razonable, bajo supervisión judicial si la parte actora lo requiere. El pago de los 1.470,15 euros, más intereses legales desde la fecha de la sentencia, constituye una obligación dineraria de cumplimiento inmediato.
El interés legal del dinero para 2026 se sitúa en el 3,25% anual, según el Real Decreto publicado a principios de año. Esto implica un incremento adicional sobre la cantidad principal que devengará hasta su efectivo pago.
En caso de resistencia a cumplir la sentencia, M.E. podría promover ejecución forzosa mediante el procedimiento de ejecución civil, con posibilidad de solicitar medidas cautelares previas para asegurar el resultado del proceso.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga las reparaciones de una terraza privativa cuando hay filtraciones?
Si el origen del problema está en la losa estructural o el forjado del edificio, corresponde a la comunidad de propietarios. Si el daño proviene exclusivamente del uso o mantenimiento deficiente por parte del propietario, la responsabilidad es individual.
¿Cuánto tiempo tiene una comunidad para cumplir una sentencia de reparación?
El plazo no suele exceder de tres a seis meses, salvo que la sentencia lo concrete. El propietario perjudicado puede solicitar la designación de un perito de ejecución para supervisar los trabajos.
¿Puede una comunidad de propietarios reclamar luego al vecino responsable?
Solo si acredita que el daño estructural fue causado por negligencia grave del propietario individual, lo que requeriría un nuevo procedimiento con prueba técnica independiente de la ya practicada.
Información publicada originalmente por Confilegal.