Impuestos: Cambia la regla de exención del IRPF para nuevas casas
El Tribunal Económico-Administrativo Central ha cerrado una vía de planificación fiscal que permitía a los contribuyentes ampliar la exención en IRPF por reinversión en vivienda habitual más allá de su verdadera participación en la nueva propiedad. La doctrina del TEAC limita ahora el límite de la exención en IRPF a la cuota de propiedad efectivamente adquirida, una interpretación que reduce el ahorro impositivo en compras conjuntas de parejas y familias. El cambio afecta directamente a quienes venden una vivienda en propiedad exclusiva y reinvierten junto con otro copropietario.
La doctrina del TEAC: exención proporcional a la cuota adquirida
La Sala de lo Contencioso del TEAC ha establecido que el beneficio fiscal solo alcanza el porcentaje de titularidad que el contribuyente ostente en la nueva vivienda. No importa que el porcentaje de propiedad anterior fuera diferente, ni que el vendedor aporte la totalidad del dinero de la venta previa.
La resolución señala que permitir la exención íntegra constituiría un reconocimiento indebido de exención. El fundamento reside en que el artículo 38.1 de la Ley del IRPF concede el beneficio al sujeto que reinvierte el producto de la venta en su vivienda habitual, no en la de terceros, aunque sean cónyuges.
El tribunal ha precisado tres escenarios clave para aplicar esta regla:
- Porcentajes desiguales: la exención se calcula sobre el valor de adquisición de los derechos del contribuyente, sin atender al porcentaje anterior.
- Sociedad de gananciales: en ausencia de atribución expresa, se presume el 50% para cada cónyuge como cuota de propiedad.
- Financiación del cónyuge: no es posible que un cónyuge extienda su exención a la parte correspondiente al otro, aunque aporte los fondos.
El caso de Suances: €170.091,21 y una mitad de exención
La resolución del TEAC nace de un supuesto concreto que ilustra la tensión entre la venta individual y la compra conjunta. Un contribuyente vendió su vivienda habitual por €217.739,72, con una hipoteca pendiente de apenas €44,56. El importe neto quedó casi íntegro a su disposición.
Con esos fondos adquirió junto a su esposa una nueva residencia en Suances (Cantabria) por €170.091,21. La compra se formalizó bajo sociedad de gananciales, sin especificar porcentajes de titularidad. El matrimonio se consideró copropietario al 50% cada uno.
El TEAC ha determinado que el límite de la exención en IRPF para este contribuyente es de €85.045,60, equivalente al 50% del precio de adquisición. Los €132.694,12 restantes de la venta original, aunque reinvertidos en el mismo inmueble, no generan beneficio fiscal al haber financiado indirectamente la mitad del cónyuge.
Antecedentes: de la exención total a la cuota individual
La exención por reinversión en vivienda habitual, regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del IRPF, ha operado durante décadas con cierta ambigüedad sobre su alcance en copropiedades. La normativa original no explicitaba si el límite era el producto de la venta o la porción efectivamente reinvertida en derechos propios.
Hasta esta resolución del TEAC, algunos contribuyentes y asesores fiscales interpretaban que la reinversión del producto íntegro en un inmueble conjunto permitía la exención total, siempre que la vivienda adquirida constituyera vivienda habitual para el vendedor. Esta lectura aprovechaba el silencio normativo sobre titularidades compartidas.
La doctrina de la Dirección General de Tributos había emitido resoluciones previas en sentido restrictivo, pero sin la autoridad de unificación que ahora ostenta el TEAC. La sentencia de la Sala de lo Contencioso eleva esta interpretación a criterio vinculante para la administración tributaria.
El cambio responde a una tendencia general del Tribunal Supremo y los tribunales económicos a reducir las lagunas de planificación fiscal en materia de transmisiones patrimoniales. En 2023 y 2024, el TEAC ya había restringido similares mecanismos en el impuesto sobre sociedades y en el tratamiento de donaciones entre cónyuges.
Implicaciones para despachos y asesoría fiscal
El límite de la exención en IRPF afecta de forma inmediata a la estructuración de compraventas entre parejas, especialmente cuando uno de los miembros aporta capital procedente de una vivienda anterior. Los despachos de familia y fiscal deben revisar sus protocolos de asesoramiento en tres aspectos concretos.
Primero, la atribución de porcentajes de titularidad en escritura pública cobra relevancia fiscal que antes no tenía. Los cónyuges que adquieren en gananciales pueden convenir cuotas desiguales para ajustar la exención al aporte real de cada uno, siempre que exista justificación económica.
Segundo, la financiación externa del cónyuge que no vende. Si el comprador individual solicita hipoteca para cubrir la parte no exenta, el coste financiero puede compensar parcialmente la pérdida de beneficio fiscal, pero altera el análisis de rentabilidad de la operación.
Tercero, el plazo de reinversión de dos años desde la venta sigue operando, pero ahora con un techo de exención más bajo. Los contribuyentes que contaban con la exención íntegra para mejorar su liquidez disponen de menos margen para completar la compra del nuevo inmueble.
El calendario: plazos de reinversión y próximas resoluciones
Los contribuyentes que vendieron su vivienda habitual en 2024 o 2025 y aún no han reinvertido enfrentan ahora esta doctrina en su declaración del IRPF correspondiente. El plazo de dos años para la reinversión, previsto en el artículo 38.1, corre desde la fecha de transmisión del inmueble anterior.
El TEAC no ha establecido efectos retroactivos sobre resoluciones firmes anteriores, pero las actuaciones en curso de la Agencia Tributaria pueden aplicar este criterio. Los contribuyentes con declaraciones presentadas y liquidaciones pendientes de notificar deberán evaluar si su caso encaja en la nueva doctrina.
La Dirección General de Tributos tiene previsto actualizar su propia doctrina en la página web de la AEAT antes de finalizar el tercer trimestre de 2026. Mientras tanto, los inspectores de Hacienda cuentan con esta resolución del TEAC como fundamento para regularizar oficios de comprobación en trámite.
Para el ejercicio 2027, el Ministerio de Hacienda estudia una modificación legislativa que incorpore expresamente el límite de la exención en IRPF al texto de la Ley del IRPF, eliminando la interpretación que hasta ahora mantenían algunos contribuyentes. La enmienda, si prospera, formaría parte del proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Preguntas frecuentes
¿Puede un cónyuge comprar el 100% de la nueva vivienda para mantener la exención íntegra?
Sí, siempre que la nueva vivienda sea adquirida en propiedad exclusiva por el cónyuge que vendió la anterior. El problema surge en la compra conjunta, donde la exención queda limitada a su porcentaje de titularidad.
¿Qué ocurre si los porcentajes de propiedad en la nueva vivienda son distintos al 50%?
La exención se aplica al porcentaje concreto que figure en escritura pública. El TEAC ha aclarado que no existe obligación de equiparar los porcentajes entre la vivienda vendida y la adquirida; cada operación se valora por separado.
¿Es posible compensar la parte no exenta con otra deducción del IRPF?
No existe deducción específica que compense la pérdida de esta exención. El contribuyente puede valorar si la vivienda adquirida cumple requisitos para la deducción por inversión en vivienda habitual, pero esta deducción fue eliminada para adquisiciones posteriores a enero de 2013, salvo excepciones de renta.
Información publicada originalmente por El Derecho.