Desahucios urbanos: el burofax no basta para el MASC
Quedar "a disposición" para la negociación mediante un simple burofax no basta para acreditar el cumplimiento del Mecanismo Alternativo de Resolución de Conflictos (MASC) en un litigio de arrendamiento urbano. La Audiencia Provincial de Navarra ha revocado una sentencia de primera instancia que daba por válida esta fórmula en un desahucio por necesidad de vivienda para familiar. El fallo, recogido en la Sentencia 913/2026, establece un criterio que obliga a repensar cómo los propietarios y sus asesores diseñan la fase preprocesal desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025, de Eficiencia Procesal Organizativa.
Sentencia 129/2026 del Juzgado de Primera Instancia: el burofax que parecía suficiente
El litigio se originó cuando la arrendadora, identificada como Ángela, invocó una cláusula de resolución contractual por necesidad de vivienda permanente para su hija, familiar de primer grado. En noviembre de 2025, remitió a sus inquilinos un burofax en el que comunicaba que la hija precisaba la vivienda a partir de mayo de 2026. El documento concluía con la fórmula de que la propietaria quedaba "a disposición" de los arrendatarios o de sus abogados.
Los inquilinos rechazaron abandonar el inmueble. Ángela interpuso demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Pamplona, que estimó el recurso en su Sentencia 129/2026. El tribunal de primera instancia consideró que el burofax cumplía el requisito del MASC previsto en la Ley 1/2025 y declaró extinguido el contrato, ordenando el lanzamiento.
La defensa de los arrendatarios apeló, impugnando tanto la validez material del intento de negociación como la admisibilidad de la demanda al entender que el MASC no se había satisfecho de forma efectiva.
Sentencia 913/2026: el "mero reclamo unilateral" no es negociación
La Audiencia Provincial de Navarra, con ponencia del magistrado Aurelio Herminio Vila Duplá e integrada por los magistrados Ildefonso Prieto García-Nieto, Fernando Poncela García y Adrián Cámara del Río, estimó el recurso en su integridad. El tribunal de segunda instancia calificó el burofax como un "mero reclamo unilateral" incapaz de acreditar un intento genuino de negociación.
Los magistrados razonaron que una oferta válida de mediación o conciliación exige contenido negocial mínimo: plazos concretos de salida, propuestas de compensación por la ocupación hasta el desalojo, o cualquier otra materia susceptible de discusión bilateral. La fórmula genérica de quedar "a disposición", sin concretar términos ni abrir un espacio de diálogo estructurado, no satisface la ratio de la Ley 1/2025.
La resolución revocó la sentencia de primera instancia, declaró la inadmisibilidad de la demanda por falta de cumplimiento del MASC y condenó a la arrendadora a las costas procesales, incluidas las de la apelación.
Qué cambia para abogados y propietarios desde la Ley 1/2025
La Ley 1/2025, de 16 de enero, de Eficiencia Procesal Organizativa impuso como requisito previo obligatorio el sometimiento a mecanismos alternativos de resolución de conflictos antes de acudir a la vía judicial en determinadas materias, entre ellas los arrendamientos urbanos. Sin embargo, la normativa no desarrolló con precisión qué formalidades debían observarse para que el intento de negociación quedara acreditado.
Esta laguna ha generado inconsistencia jurisprudencial. Algunos tribunales han admitido comunicaciones unilaterales como suficientes; otros, como la Audiencia de Navarra en este caso, exigen un estándar más exigente de proactividad negocial. La Sentencia 913/2026 se suma a una tendencia que interpreta el MASC no como un mero trámite formal, sino como una oportunidad real de desjudicialización.
Para los despachos de arrendamientos, el mensaje operativo es claro: los burofax de mero tránsito, especialmente los que limitan su contenido a una notificación de intenciones más una fórmula de cortesía final, corren riesgo elevado de ser declarados insuficientes. La práctica recomendable pasa por documentar propuestas concretas, plazos razonables y vías de respuesta estructuradas.
El calendario del caso: de noviembre de 2025 a agosto de 2026
El conflicto ilustra la distorsión temporal que introduce el MASC mal gestionado. Ángela notificó su intención en noviembre de 2025 con una previsión de necesidad para mayo de 2026, seis meses después. La demanda se interpuso tras el rechazo de los inquilinos, la sentencia de primera instancia llegó en los primeros meses de 2026, y la resolución de la Audiencia Provincial se dicta en el segundo semestre del año.
A fecha de agosto de 2026, la propietaria no solo no ha recuperado la vivienda, sino que debe asumir las costas de dos instancias y reiniciar todo el proceso con un nuevo intento de negociación que cumpla los estándares exigidos por la Audiencia. La hija, cuya necesidad de vivienda justificaba la extinción contractual, sigue sin poder ocupar el inmueble.
El próximo paso procesal depende de si Ángela opta por una nueva comunicación con contenido negocial robusto o por acudir a un servicio de mediación institucional, vía que sí acreditaría fehacientemente el cumplimiento del MASC y evitaría nueva inadmisibilidad.
Preguntas frecuentes
¿Qué debe incluir un burofax para acreditar el MASC en un desahucio?
Según la doctrina de la Sentencia 913/2026, debe contener propuestas concretas negociables: plazo de salida, compensación por ocupación, condiciones de entrega, o cualquier materia que invite a una respuesta estructurada del destinatario.
¿Es válida la mediación privada o debe ser institucional para el MASC?
La Ley 1/2025 no exige mediación institucional, pero la jurisprudencia valora más el intento canalizado a través de servicios de mediación o conciliación con acta acreditativa que la simple comunicación bilateral.
¿Qué plazo tiene el arrendador para reiniciar el proceso tras una inadmisibilidad por MASC defectuoso?
El artículo 56 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la nueva demanda puede interponerse cuando concurra la causa de inadmisibilidad; en este caso, tras cumplir correctamente el MASC, sin perjuicio de la prescripción de la acción.
Información publicada originalmente por Confilegal.