Alquiler de viviendas: inquilino no pagará daños por fumar

La justicia falla a favor de un inquilino que se negó a pagar casi 2.800 euros por daños derivados del consumo de tabaco en la vivienda que arrendaba. El Tribunal Superior de Justicia de Aragón, en su sección de Teruel, ha revocado una sentencia de primera instancia que obligaba al arrendatario a abonar los gastos de limpieza, pintura y sustitución de mobiliario. La resolución establece un precedente relevante sobre los límites de la responsabilidad del inquilino por el desgaste ordinario de la vivienda.

2.790 euros reclamados, cero condenados: el desglose de la pretensión del casero

El conflicto surgió tras la finalización de un contrato de arrendamiento de casi dos años de duración. El propietario presentó demanda por un importe total de 2.790 euros, desglosados en cuatro conceptos distintos.

La partida más elevada correspondía a 1.950 euros por pintar el inmueble. El casero también reclamaba 420 euros por servicios de limpieza, 256 euros por la sustitución de tres colchones y 170 euros por un sofá nuevo. Según su versión, el olor a tabaco acumulado durante el periodo de alquiler había generado un deterioro que requería estas intervenciones.

Un juzgado de primera instancia había estimado parcialmente la demanda y condenado al inquilino al pago de estas cantidades. Sin embargo, la sección de Teruel del Tribunal Superior de Justicia de Aragón ha anulado íntegramente esa condena tras examinar los argumentos del recurrente.

El contrato no prohibía fumar: la cláusula ausente que decidiría el litigio

La Sala de lo Civil del TSJA de Teruel fundamenta su revocatoria en cuatro argumentos jurídicos que limitan la responsabilidad patrimonial del arrendatario. El primero y más determinante es la ausencia de cláusula expresa de prohibición de fumar en el contrato de arrendamiento.

Los magistrados entienden que, en defecto de pacto expreso, el consumo de tabaco dentro de la vivienda constituye un uso lícito del inmueble. El hábito tabáquico, aunque genera olores persistentes, no puede considerarse por sí mismo una conducta negligente o abusiva susceptible de generar responsabilidad indemnizatoria.

Esta interpretación se alinea con la doctrina mayoritaria sobre el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que obliga al inquilino a conservar la vivienda en las condiciones recibidas, pero salvo el desgaste producido por el uso ordinario. La Sala considera que los residuos de tabaco entran en esta categoría de deterioro habitual derivado de la ocupación.

El presupuesto del cuñado y otros defectos probatorios que hundieron la demanda

El segundo pilar de la revocatoria es la insuficiencia probatoria aportada por el arrendador. Respecto al sofá y los colchones, el Tribunal declara que el recurrente no logró acreditar que estos enseres presentaban efectivamente un deterioro que impidiera su reutilización. La mera presencia de olor a tabaco no constituye, en opinión de la Sala, daño estructural o funcional que obligue a su reposición.

En cuanto a los servicios de limpieza, los magistrados distinguen entre dos situaciones. El informe pericial incorporado a la causa no constató falta de higiene en la entrega de la vivienda. Por tanto, la limpieza solicitada respondía a un estándar de presentación para nuevos inquilinos, no a una obligación legal del anterior arrendatario. La Sala recuerda que la preparación del inmueble para su realquiler es coste del propietario.

La partida de pintura presenta un doble vicio. Primero, la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo exime al inquilino de este gasto salvo que existan actos de vandalismo. La Sala de Teruel aplica esta doctrina al caso, entendiendo que el envejecimiento de la pintura por el uso normal no genera obligación de repintado. Segundo, el presupuesto aportado no era factura propiamente dicha, sino un estimado elaborado por el cuñado del arrendador, lo que priva al documento de la entidad probatoria de un gasto real y acreditado.

La justicia falla a favor del inquilino: implicaciones para contratos futuros

La sentencia, dictada a principios de agosto de 2026, llega en un contexto de creciente tensión entre arrendadores e inquilinos sobre las condiciones de devolución de las viviendas. La inflación del mercado del alquiler en España ha multiplicado las disputas judiciales por el estado de los inmuebles, con los propietarios intentando trasladar al arrendatario costes que legalmente les corresponden.

Para los despachos especializados en derecho inmobiliario, la resolución de Teruel aporta argumentos útiles en litigios similares. La insistencia en la falta de cláusula contractual y en la carga de la prueba del arrendador son dos líneas de defensa replicables. No obstante, la sentencia también sugiere a los propietarios la conveniencia de incorporar prohibiciones expresas y protocolos de entrega documentados.

El fallo se suma a una tendencia jurisprudencial que limita la responsabilidad del inquilino por el desgaste ordinario. En 2024, la Audiencia Provincial de Barcelona ya había absuelto a un arrendatario de gastos de pintura por desconchones normales. La doctrina se consolida: el alquiler no es una fórmula de mantener el inmueble en estado inmutable a costa del arrendatario.

¿Qué debe incluir ahora un contrato de arrendamiento para evitar este litigio?

La resolución deja una pregunta pendiente para la práctica contractual: ¿qué redacción permite al arrendador trasladar estos costes? La Sala no resuelve expresamente si una cláusula de prohibición de fumar habría alterado el resultado, aunque su lógica argumentativa apunta en esa dirección.

Los técnicos de la administración de fincas consultados por este medio coinciden en que la cláusula debe ser expresa, individualizada y no abusiva. Una prohibición genérica de "usos que deterioren la vivienda" no serviría, por exceso de indeterminación. Tampoco una penalización que equivalga a una indemnización pactada por anticipado, susceptible de ser declarada nula por el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La alternativa para el propietario que desee protegerse pasa por el protocolo de entrada y salida con fotografías firmadas, la retención de cantidad suficiente en la fianza, y la contratación de informes periciales independientes. El presupuesto familiar, en cualquier caso, no sustituye a la factura.

Información publicada originalmente por Economist & Jurist.