Tribunal Supremo: inscripción de hipotecas con subasta al 75%
El Tribunal Supremo ha corregido a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y ha autorizado inscribir una hipoteca cuyo tipo de subasta se fijó en el 75% del valor de tasación. La clave está en distinguir entre ejecución judicial y extrajudicial, y en la vigencia del precepto procesal que la DGSJFP daba por superado.
El 75% de la tasación como límite en la ejecución judicial
La sentencia parte de un conflicto registral habitual. Una mercantil pretendía inscribir sus hipotecas con un tipo de subasta fijado en el 75% del valor de tasación, y el registrador lo rechazó aplicando el criterio del centro directivo.
La DGSJFP, sucesora de la antigua Dirección General de los Registros y el Notariado, sostenía que cualquier ejecución sobre un inmueble hipotecado debía basarse en un tipo que no superara el 100% del valor de tasación. Para el registrador, el mínimo en una ejecución judicial no podía diferir del aplicable a la extrajudicial ante notario.
El Alto Tribunal rompe esa equiparación. Si la ejecución es judicial, el límite mínimo es el 75%; si es extrajudicial ante notario, el límite puede alcanzar la totalidad del porcentaje.
Por qué el Tribunal Supremo mantiene vigente el precepto de la LEC
El razonamiento del Tribunal Supremo se apoya en la vigencia del artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil que fija ese umbral procesal. La normativa hipotecaria ha ido modificando los porcentajes del tipo de subasta con los años, pero el legislador no tocó el precepto procesal pudiendo hacerlo.
Esa omisión legislativa es, para la Sala, decisiva: el 75% sigue plenamente aplicable cuando la vía elegida es la judicial. En el caso enjuiciado, además, las escrituras aportadas solo contemplaban la ejecución judicial, por lo que la mercantil podrá inscribir sus hipotecas y fundamentar una futura subasta sobre los inmuebles.
Lectura práctica para el despacho y el acreedor hipotecario
La sentencia da seguridad a los acreedores que pactan tipos de subasta por debajo del 100% en la vía judicial. El criterio del centro directivo obligaba en la práctica a alinear judicial y extrajudicial, y el Alto Tribunal lo desactiva.
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Conviene revisar las escrituras de constitución de hipoteca pendientes de inscripción o en fase de calificación. Si el pacto remite solo a ejecución judicial, el 75% es defendible con esta doctrina en la mano; si se prevé la vía notarial, el margen puede llegar al total.
Las ejecuciones ante notario, eso sí, son un porcentaje mínimo de las celebradas cada año, por lo que el grueso de los casos seguirá jugándose en el juzgado y bajo el umbral del 75%.
Inscripción y futuras subastas tras el fallo
El efecto inmediato es la inscripción de las hipotecas de la mercantil recurrente, con el tipo pactado como base de una eventual subasta. El fallo, disponible en el apartado de descarga de resolución del poder judicial, sienta criterio frente a la doctrina de la DGSJFP en la calificación registral.
Queda por ver si el centro directivo asume la doctrina del Supremo en sus próximas resoluciones o mantiene la tensión en los recursos contra calificaciones. Para los despachos con cartera de ejecuciones hipotecarias, la referencia ya es clara: vía judicial, 75%; vía notarial, hasta el 100%.
Información publicada originalmente por Economist & Jurist.
Imagen: Pexels