Comunidad de propietarios: absuelta de indemnizar a propietaria
La Audiencia Provincial de Barcelona ha absuelta a una comunidad de propietarios de indemnizar con 195.000 euros a la dueña de un local comercial por la marcha de su inquilino. La resolución confirma que la comunidad actuó dentro de la legalidad al aprobar restricciones de uso sobre elementos privativos del edificio.
El litigio arranca en abril de 2018, cuando la propietaria arrendó el local por un plazo de 15 años con una renta mensual de 6.000 euros. Apenas tres meses después, en julio, la comunidad aprobó un acuerdo que limitaba ciertos usos del inmueble. En octubre de ese mismo año, el inquilino resolvió el contrato y abandonó el local.
Los 195.000 euros reclamados: 32,5 meses de rentas perdidas
La propietaria demandó a la comunidad y pidió 195.000 euros, cifra equivalente a 32,5 meses de renta. El cálculo cubría el periodo desde la salida del inquilino hasta julio de 2021, fecha de la sentencia de apelación en un procedimiento separado donde había impugnado el acuerdo.
Su tesis era directa: el acuerdo de la comunidad fue la única causa de la marcha del arrendatario. La comunidad, por su parte, negó cualquier responsabilidad y atribuyó la salida a deficiencias señaladas por el ayuntamiento en comunicaciones que el propio inquilino había presentado.
El Juzgado de Primera Instancia ya desestimó la demanda
El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de la Sección Civil de Barcelona desestimó la demanda en primera instancia. No encontró conducta ilícita por parte de la comunidad ni un vínculo probado entre el acuerdo y la renuncia del inquilino.
La propietaria recurrió y alegó que la comunidad convocó la junta con precipitación y con la intención de impedir la actividad concreta de su arrendatario. La Audiencia rechazó ese argumento.
Absuelta la comunidad: mayoría de cuatro quintos y sin abuso del derecho
La Audiencia Provincial confirmó la validez de los acuerdos al constatar que se adoptaron por la mayoría de cuatro quintos que exige el Código Civil de Cataluña para modificar estatutos. Ese respaldo mayoritario blindó la decisión frente a la impugnación.
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El tribunal también descartó el abuso del derecho. La clave: las restricciones no afectaban solo al local de la demandante, sino también a las viviendas del edificio. No hubo, por tanto, una actuación dirigida contra un propietario concreto.
La conclusión de la sala fue tajante. La comunidad no actuó de forma ilícita, sino que se limitó a ejercer un derecho reconocido por la ley. Además, no existía un daño indemnizable de la cuantía reclamada, dado que la propietaria recuperó el inmueble y recibió una indemnización del arrendatario.
Qué cambia para comunidades y propietarios de locales
El fallo refuerza la posición jurídica de las comunidades de propietarios en Cataluña cuando modifican estatutos con la mayoría reforzada del artículo 553-25 del Código Civil catalán. Si el acuerdo es general y afecta por igual a todos los elementos del edificio, resulta muy difícil sostener un abuso del derecho.
Para los propietarios de locales con inquilinos en actividades sensibles, la sentencia es un aviso claro. Las restricciones aprobadas por la comunidad con las mayorías legales no generan automáticamente un derecho a indemnización, aunque provoquen la marcha del arrendatario.
Información publicada originalmente por Economist & Jurist.
Imagen: Alena Darmel / Pexels