Cobaetxe S.L.: pierde la reclamación por urbanización en Leioa
La comunidad de propietarios de la plaza Lorea de Leioa no pagará los 14.045,20 euros que la constructora Cobaetxe, S.L. le reclamaba por la urbanización de la plaza. La Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Bizkaia ha revocado el fallo del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Getxo, que el 11 de junio de 2025 había estimado íntegramente la demanda.
La sentencia, con ponencia de la magistrada Reyes Castresana, aplica la exceptio non rite adimpleti contractus para absolver a los propietarios. La obra se ejecutó mediante contrato de obra con suministro de materiales, y la empresa reclamaba el resto de tres facturas impagadas por un total de 22.169,20 euros, tras descontar las reparaciones por fisuras en el muro perimetral que asumió.
Los defectos que tumbaron la reclamación de Cobaetxe
La comunidad no negaba la deuda, pero se oponía al pago porque el pavimento se levantó, se formaban charcos cuando llovía y el agua entraba en el garaje inferior. El juzgado de primera instancia entendió que no se había acreditado la mala ejecución, salvo en el muro, atribuyó parte de los problemas a la falta de mantenimiento de los sumideros y valoró a favor de la constructora las pruebas de estanqueidad.
La Audiencia discrepa. Considera acreditados defectos «de entidad» imputables al contratista en acabados, encharcamientos y filtraciones. Y deja una frase que resume el fallo: «difícilmente puede sostenerse que exista una ausencia absoluta de defectos constructivos».
Sobre las filtraciones, la sala razona que unas pruebas de estanqueidad satisfactorias no excluyen la aparición posterior de vicios ocultos. El coste de reparar los defectos, concluye, supera la cantidad reclamada.
Dos peritajes enfrentados y ninguno aceptado del todo
El pleito presentó dos valoraciones contrapuestas:
- Perito de la comunidad: atribuyó los problemas a una ejecución deficiente y propuso levantar la plaza, con un presupuesto de 243.196,45 euros.
- Perito de la constructora: consideró los daños limitados, imputables a materiales, diseño y falta de mantenimiento, y los valoró en 8.151 euros, sin contar las filtraciones.
La Audiencia no dio prevalencia a la cifra de Cobaetxe porque su perito negaba los problemas de planeidad e ignoraba las filtraciones. Tampoco aceptó que hubiera que reconstruir casi toda la plaza: los defectos se concentraban en tres zonas y no se probó un fallo funcional global. Aun así, estimó que el coste de subsanarlos excedía lo reclamado.
La clave jurídica: cumplir mal también es incumplir
La resolución se apoya en la exceptio non rite adimpleti contractus, una variante de la excepción de incumplimiento que opera cuando el demandante ejecutó el contrato, pero de forma defectuosa. La sala precisa que la certificación final de los arquitectos excluye un incumplimiento esencial del contrato, pero no impide reconocer defectos parciales que justifiquen una rebaja del precio o una indemnización.
Para los despachos con práctica de construcción y comunidades de propietarios, el fallo refuerza un argumento útil: la recepción de la obra y las certificaciones no blindan al contratista frente a defectos parciales posteriores. La carga probatoria de los peritajes, eso sí, sigue siendo decisiva, como demuestra que la Audiencia rechazara ambas valoraciones en parte.
Costas de primera instancia para la constructora
La comunidad queda absuelta y Cobaetxe deberá pagar las costas de la primera instancia, conforme al artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La Audiencia no hizo pronunciamiento sobre las costas de la apelación.
Información publicada originalmente por The Economist & Jurist.
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